Финансирование бизнеса » Кредиты малому бизнесу »

Что нужно знать о коммерческой ипотеке для малого бизнеса

Сложно вести хозяйственную деятельность без помещения в собственности. Приобрести его на собственные деньги тоже довольно часто не представляется возможным. Решить эту проблему позволяет займ, однако финансовые учреждения весьма неохотно его выдают. В чем же причина?

Слово «ипотека» вошло в лексикон граждан нашей страны сравнительно недавно. Приобретение жилья в кредит стало довольно распространенным явлением в России, а вот подобный способ покупки коммерческой недвижимости имеет место лишь в отдельны случаях, подобные договора заключаются редко.

При этом в мире коммерческая ипотека пользуется немалой популярностью.

Зарубежный опыт показывает, что грамотная эксплуатация квадратных метров в целях получения прибыли посредством сдачи в аренду офисных помещений, магазинов, помещений для предприятий сферы услуг способна принести доход, сопоставимый с тем, который приносит любой другой малый бизнес. Это позволяет вполне обоснованно прибегать для этих целей к ипотечному кредитованию.

Отличительные черты бизнес-ипотеки

Этот вид кредита финансовые учреждения выдают для приобретения нежилых помещений. Это могут быть склады, офисы и т.д.

Суть подобного займа в том, что денежные средства предоставляются под залог той недвижимости, которая на них приобретается, и выдается он на довольно короткий срок и под весьма высокие проценты.

Взять в займы у банка деньги на приобретение квадратных метров для хозяйственной деятельности можно под 12-16% годовых (весьма выгодные условия, см. статью о средних процентных ставках), предоставляется такой кредит, как правило, в иностранной валюте. Максимальный срок действия договора составляет 10-12 лет, но довольно часто его длительность не превышает 5 лет.

Первоначальный взнос по договору составляет от 25% до 40% стоимости приобретаемого объекта.

Юридическая сторона вопроса

С точки зрения закона коммерческая и жилищная ипотека во многом схожи и включают подобные процедуры.

Здесь также требуется прибегнуть к оценке заемщика и самого объекта, выполнить требование внесения первоначального взноса.

Однако существует и принципиальное отличие между этими двумя видами займов.

Закон не дает разрешения компаниям оформлять закладную на помещение для осуществления хозяйственной деятельности до тех пор, пока стороны не заключат сделку купли-продажи. Сначала необходимо купить недвижимость и только после этого ее можно заложить с целью получения денег в долг.

Договор о приобретении в кредит коммерческих площадей заключается на основании общих требований Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на базе положений закона «Об ипотеке». Договор должен содержать информацию о предмете покупки в кредит, о его оценке, существе, размере и сроке исполнения обязательств.

Выгодно ли это?

Участники рынка считают, что развитие данного направления кредитования сдерживает несовершенство законодательства.

Кроме того, не совсем ясно, что собой должен представлять заемщик, ведь крупные стабильные компании, которые вполне уверенно чувствуют себя на рынке, особо в ипотеке не нуждаются, так как они могут взять простой коммерческий кредит под залог имущества, которым владеют.

Если же компании нечего предоставить в залог или сотрудники банка на основании оценки ее работы пришли к выводу, что с данным предприятием нельзя заключать договр, то нет необходимости в таком заемщике.

Что касается малого бизнеса, то он не располагает имуществом, необходимым для обеспечения залога. Малый бизнес еще в большей степени подвержен влияниям рисков, которые несет непрозрачность рынка недвижимости для бизнеса.

Варианты схем коммерческой ипотеки

Законодательство определяет порядок действий при таком кредитовании предпринимателей. Закон «Об ипотеке» определяет особенности механизма оформления и регистрации залога, что отличает приобретение в кредит квадратных метров для хозяйственной дестельность от аналогичного способа покупки жилого помещения. Это заставило рынок выработать несколько схем, по которым совершаются подобные сделки.

Схема №1. Заключается договор купли-продажи. Продавец получает от покупателя часть средств за проданную недвижимость и гарантию банка. После этого регистрируется право собственности нового владельца. Затем регистрируется договор залога, после чего банк выдает кредитные средства и производится окончательный расчет с продавцом. По мнению специалистов, эта схема является весьма сложной и растянутой во времени.

Схема №2. Покупатель и продавец заключают предварительный договор, в соответствии с которым покупатель платит часть собственных денег за покупку. Продавец получает от банка обязательство, что тот выплатит остальную сумму, когда залог зарегистрируют. Затем залог регистрируют на банк и оформляют документы, в соответствии с которыми осуществляется передача права собственности новому владельцу, то есть покупателю. Это и есть оформление договора-покупки продажи. Теперь продавцу выплачивается оставшаяся сумма, а регистрация идет в соответствии с требованиями законодательства.

Схема №3. Данная схема получила от риэлторов название «выкуп юридического лица». Создается юридическое лицо, на которое оформляют объект недвижимости. Далее по мере погашения кредита, заемщик выкупает акции этой компании. Именно на нее оформляется приобретенное помещение.

Бизнес-ипотека или лизинг?

Эксперты считают лизинг хорошей альтернативой столь несовершенной ипотеке. В лизинг можно брать не только автомобили, но и другие объекты имущества.

В данной ситуации лизинговая организация предоставляет займ на приобретение помещения для бизнеса и остается его владельцем до тех пор, пока заинтересованное юридическое лицо не выплатит кредит.

Главное достоинство лизинга в том, что схема данной процедуры четко прописана в законодательстве. Однако если лизинговая компания обанкротится, все имущество, которое ей принадлежит,  может за долги отойти третьим лицам.

Риск неизбежен и в том, и в другом случае. Банкиры рекомендуют предпринимателям самим влиять на условия предоставления займа. Эксперты считают, что самой острой проблемой, которая мешает развитию данного рынка, является низкая финансовая культура представителей малого бизнеса. Займы под квадратные метры станут для них вполне реальными, когда малый бизнес перестанет работать «в тени».

Низкая налоговая культура компаний, которые относятся к малому бизнесу, заставляет финансовые учреждения предоставлять им невыгодные условия коммерческой ипотеки.